前回までは、実際に家の査定を行い、売却価格を決定するところまでの説明しました。
そこで今回は、売却活動にあたり、不動産のプロと結ぶ契約について説明していきます。
媒介契約について
不動産業者は売却活動にあたり、売主との間で契約を締結する必要があります。
この契約を「媒介契約」と言い、媒介契約には次の3種類があります。
（１）一般媒介契約
（２）専任媒介契約
（３）専属専任媒介契約
なお、媒介契約の説明の前に、日本の不動産業界にとって、とても重要なシステムであるレインズについて説明します。
レインズについて
レインズは、不動産業者のみが使用できるネットワークシステムで、このレインズに売却したい物件が登録されることにより、その売却物件の情報は、不動産会社に広く提供されます。
これにより、売主業者は、より早く買主を見つけることが可能となります。
簡単に頭に入れておいてください。
それではいよいよ媒介契約についての説明です。
一般媒介契約について
一般媒介契約のポイントは次のとおりです。
・売主は「複数の業者」に売却の依頼ができる。
・売主が自ら買主を見つけたときは、その買主と「直接契約ができる」
・業者は、レインズへの「登録義務はない」
専任媒介契約について
専任媒介契約のポイントは次のとおりです。
・売主が売却の依頼をできるのは「1社」のみ
・売主が自ら買主を見つけたときは、その買主と「直接契約ができる」
・業者は、レインズへの「登録義務がある」
→業者は、「登録は７日」以内に行い「２週間に１回」以上は販売状況について売主へ報告する義務を負います。
専属専任媒介契約について
・売主が売却の依頼をできるのは「1社」のみ
・売主が自ら買主を見つけたときでも、依頼した「業者を介して契約」をしなければならない。
・業者は、レインズへの「登録義務がある」
→業者は、「登録は５日」以内に行い、「１週間に１回」以上は販売状況について売主へ報告する義務を負います。
売主は３種類の媒介契約のうち、どれを選ぶべきなのか
３種類の媒介契約のうちどれを選ぶかは売主が決めることができます。
売主からすれば、複数の業者に依頼できる一般媒介契約が有利に見えるかもしれませんが、この考え方には落とし穴があります。
それは、売主は複数の業者に依頼できるため、業者側は販売に全力を傾けることが難しくなるというものです。
なぜなら、業者は多くの場合、広告費をかけて買主を見つけるわけですが、売主が複数の業者に販売を依頼した場合、広告費を使っても自社で販売ができなくなる恐れがあるからです。
不動産業者は、売却契約の成立によってはじめて報酬（仲介手数料）をいただくことができますので、販売を他の業者に取られてしまっては広告料が赤字になってしまいます。
また、売主側も、複数の業者に販売の依頼をしては、対応が煩わしく感じられることもあるでしょう。
やはり窓口は信頼できる一人に絞るべきです。
このような理由から、一般媒介では不動産業者が販売に慎重になってしまう可能性が高いのです。
また、一般媒介の場合、業者はレインズへの登録義務を負わないという問題点もあります。
実際、業者がレインズに登録しておくだけで、買主が見つかるということも多いのですが、これに登録してもらえないとなると売却時期が長引く恐れも出ます。
以上の結果から、業者と締結する契約は、「専任媒介」をお勧めします。
なお、専属専任でも良いのですが、業者にとっても専任媒介契約が最も動きやすい契約です。
なお、専任媒介と専属専任媒介の契約期間は「３か月」以内ですので、３か月経過してもまだ売却できず、業者に不満があるようであれば、契約を継続しなければ良いのです。
まとめ
いかがだったでしょうか。
媒介契約は、不動産業界では基本となる契約ですが、不動産業界以外の方には、意味が分かりにくいものです。
まずは、この記事をベースとして理解を深めてください。
